Naszym gościem był Grzegorz Prigan, adwokat i publicysta.
DARIUSZ WIECZORKOWSKI: Panie mecenasie, popełnił pan kilka dni temu taki tekst o tym, że mieszkania są coraz droższe i właściwie jedyne, na co stać Polaków to jest moment, w którym podpisują umowę na 30 lat po to, żeby te mieszkania swoje wymarzone spłacić. Przyznam, że to jest trochę takiej śmiech przez łzy, jak czytałem te pana publikacje. O tym, że jest drogo, to my słyszymy od lat. Czy pan ma jakąkolwiek receptę na to, żeby zmienić stan gry? Co można zrobić, żeby mieszkania były tańsze w Polsce?
GRZEGORZ PRIGAN: Po pierwsze, trzeba znaleźć przyczynę stanu, co się dzieje. Dlaczego deweloperzy, którzy budują mieszkanie i o to nie ma nikt pretensji i że oni są spółką, która musi zarabiać i mieć dobry zysk i mogą zarabiać
dobrze, to dlaczego to robią, to ja się nie dziwię. Taki jest ich cel, więc do deweloperów oczywiście nie może mieć pretensji i oni też windują ceny. Większa cena, większa marża, jeżeli jeszcze kogoś na to stać no to dobrze. Problemem jest też to, że nie kupują tych mieszkań głównie osoby potrzebujące, żeby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, tylko w pierwszej kolejności kupują te mieszkania inwestycyjnie. To jest przyczyna, o której państwo polskie nie myśli, jaką dać alternatywę bogatym Polakom, którzy mają po 8-9 mieszkań, często które są dalej pustostanami, dlatego że prawo polskie bardzo preferuje osoby, które potrafią wejść do mieszkania, zapłacić jeden czynsz i potem przez dwa lata nie można tych złych najemców wyprowadzić. Wiemy jak działa polskie sądownictwo. Nawet jest tak, że nie można odciąć im prądu, trzeba dalej za nich płacić prąd, wodę i tak dalej, więc część osób po prostu kupuje te mieszkania, czeka na wzrost, inwestycja poleci 5-6 lat, sprzedają z zyskiem i kupują następne mieszkania. Więc nawet te najlepsze mieszkania w tych topowych lokalizacjach de facto są kupowane przez najemców. No i państwo polskie musi mieć pomysł na to, żeby dać coś, co zaspokoi tę potrzebę inwestycyjną Polaków.
Czyli Pana zdaniem, Polacy musieliby dostać ciekawą alternatywę, à propos inwestowania swoich środków, które zgromadzili przez lata, ale nie w kontekście mieszkań. Więc w co ja mógłbym inwestować?
Większość osób pewnie inwestuje w waluty, co jest też obarczone ryzykiem, wiemy jak teraz nawet sytuacja wygląda. Część osób inwestuje w tak zwane ETF-y i to też daje dobrą stopę zwrotu, czy też WIG-20 w Polsce, ale to też trzeba dywersyfikować te swoje środki. Ja na przykład nie rozumiem, dlaczego teraz państwo polskie zdecydowało się wziąć tak ogromną pożyczkę z Unii Europejskiej, której nie wiemy jak jest oprocentowana, a nie mamy na przykład na wzór tego, co kiedyś robiliśmy w Polsce, nie ma jakiegoś programu obligacyjnego z bardzo dobrym oprocentowaniem na polskie zbrojenia. Bo to by też spowodowało, że te osoby, zamiast kupować kolejne mieszkanie, zainwestowałby to w obligacje, bo trzeba też sobie uczciwie powiedzieć, część tych osób kupuje te mieszkania, ale ona nie chce obsługiwać wynajmu, bo to też jest kłopotliwe, to też nie są takie łatwe pieniądze jak się wszystkim wydaje, że z dnia na dzień zarabia się duże pieniądze.
Czyli alternatywą mogą być na przykład obligacje. No dobrze, ale wyobraźmy sobie scenariusz, w którym ja jestem deweloperem, nawet nie muszę być jakimś dużym, kupuję atrakcyjną działkę, jest już ich niewiele naprawdę we Wrocławiu, ale jeszcze jakieś pewnie byśmy znaleźli. No i patrzę na średnią za metr kwadratowy w największych miastach, jednym z nich jest oczywiście Wrocław, daję ofertę i wiem, że za chwilę ktoś się pojawi, kto kupi 80-90% mieszkań, jak to już bardzo często od lat bywa. Więc te 10% czy tam 5% dla tego przysłowiowego Kowalskiego mogę podarować. Innymi słowy, one mogą stać, aż się w końcu też ktoś trafi. No i kto mi tego zabroni? Jest demokracja, rynek dyktuje warunki, więc co może zrobić państwo lub samorząd?
Państwo polskie ma na to jakiś pomysł, bo chciałoby wysoko opodatkować trzecie, czwarte mieszkanie. Jeżeli ktoś właśnie ma trzecie, czwarte mieszkanie, ale jak się okazało, że trzecie, czwarte, piąte mieszkanie mają sami politycy, czyli posłowie, no to oni po prostu nie chcą głosować przeciwko sobie. Są takie pomysły, żeby po prostu spowodować, żeby ta inwestycja była mniej opłacalna. A jeżeli już ona nastąpi, no to żeby jednak część tych podatków wracała.
Czy pan jako prawnik obroniłby mnie, gdybym ja był posiadaczem, nie wiem, dziesięciu mieszkań i powiedziałbym, że to jest nie fair absolutnie?
Nie fair w jakim sensie? Po prostu system podatkowy tak jest ustawiony i tutaj nie widzę jakiejś indywidualnej krzywdy podatnika pana Dariusza, tylko jest to systemowe.
A ja bym się czuł pokrzywdzony. Dlaczego właściwie tak miałoby być? To jest trochę tak jakbym miał, nie wiem, dziesięć samochodów.
Dlatego, że właśnie mamy depopulację, nie mamy dzieci, bo wszyscy mówią, że to nie jest problem.
Za chwilę ktoś mnie nazwie lobbystą.
Jest to problem dla młodego mężczyzny, który nie jest w stanie ze swojej pensji we Wrocławiu kupić mieszkania, założyć rodziny, no bo umówmy się, większość młodych osób we Wrocławiu, które przyszły tutaj i kupują mieszkanie, to bank nie tylko mówi, że im nie da kredytu, tylko na przykład muszą wziąć kredyt z rodzicami. Czyli mamy na przykład rodziców jednej osoby młodej i te cztery osoby de facto są żyrowane, żeby w ogóle uzyskać ten próg na zakup mieszkania. Był taki moment, ten program rządowy taki, który de facto dał zarobić tylko bankom, no też to nie zmieniło i deweloperom, bo te ceny wzrosły. To trochę tak samo, jak z tymi samochodami elektrycznymi, jak był program, to nagle wszystkie samochody się sprzedały, a jak program się skończył, no to ceny spadły o kilkadziesiąt procent samochodów elektrycznych, czyli de facto rynek motoryzacyjny zabrał całą naszą pożyczkę, którą musimy oddać do Unii Europejskiej. Ja na przykład nie rozumiem w ogóle polityki miejskiej wyprzedawania gruntów deweloperom.
Miasto na tym podobno zarabia.
Jeżeli ktoś ma 6 miliardów budżetu, a sprzedaje działki za kilkadziesiąt milionów, no to naprawdę, jak ktoś by potraktował to jako przedsiębiorstwo, by zrozumiał, że nie na tym polega.
To co miasto powinno robić z tymi terenami?
No właśnie, ono powinno prowadzić politykę mieszkaniową i albo robić bardzo dużo mieszkań swoich własnych na wynajem, bo wszyscy tak twierdzą, że…
Czyli miasto powinno być deweloperem.
No powinno budować, tym bardziej że są też te programy z TBS-u bardzo nisko oprocentowane, to jest niski próg wejścia do takiej spółki. Mam wrażenie, że we Wrocławiu celowo mamy takie marne te TBS-y, bo mamy TBS Wrocław i SIM Wrocław nie za dobrze zarządzane, tak mówiąc delikatnie. SIM Wrocław chyba do tej pory, mimo że istnieje 6 lat czy 5, jeszcze nie wybudował żadnego mieszkania, to też jest spółka miejska. Oni nie powodują realnej konkurencji.
A to jest domena tylko Wrocławia, czy w ogóle samorządów? Bo może samorządów w ogóle nie stać na to, żeby budować mieszkania?
Naprawdę to bariera wejścia w systemie TBS jest żadna. Tam jest 75 procent, miasto daje zazwyczaj grunt swój własny. Mamy mieszkania we Wrocławiu wybudowane w TBS-ie, bo to jest na gruncie miejskim. Nawet teraz spółdzielnia buduje mieszkaniowa, widziałem we Wrocławiu i będzie zupełnie inna cena też, bo mają swój własny grunt, to też te ceny wtedy są inne.
Sądzi pan, że na przykład, gdyby we Wrocławiu postawić na taki powiedziałbym swego rodzaju pionierski ruch, czyli mamy atrakcyjną działkę w centrum i magistrat podejmuje decyzję o tym, że buduje jakieś mini-osiedle albo na początek blok, który ma tam kilkadziesiąt mieszkań. To z perspektywy czasu byłoby najlepsze i efektywniejsze rozwiązanie?
Jeżeli chcemy wyludnić centrum Wrocławia, czyli de facto chcemy spowodować, żeby miasto Wrocław w centrum nie żyło rodzinami, czyli nie zaspokajało tych podstawowych funkcji, jakie są, czyli mamy mieć rodziny, dzieci mają chodzić do tych szkół, no to, po co mamy mieć te wszystkie szkoły, tramwaje, aquaparki, urzędy blisko, jeżeli rodziny, czyli tkanka miejska nie mieszka w centrum. Bo za chwilę zostaną tylko stare bloki, które wiadomo, mało się zmienia na klatkach, zazwyczaj te osoby tam dożywają, potem jakiś wnuk dopiero wchodzi, no jakby nie ma takiego zamieszkania, żeby zaspokoić te potrzeby. Na przykład to bardzo prosto widać, że szkoły w centrum tracą możliwość uzupełnienia klas pierwszej, drugiej, trzeciej, bo nie ma dzieci w rejonie. Jeżeli dalej będziemy tak postępować, to Wrocław w centrum nie będzie miastem w rozumieniu mieszkańców, tylko wszyscy będą mieszkali w Leśnicy, na Stabłowicach, gdzieś blisko Wysokiej.
Mamy Plac Społeczny, powiedziałbym taką ziemię niczyją. Czy pana zdaniem ten teren powinien właśnie pozostać w rękach magistratu i tam powinniśmy na swój sposób przeprowadzić jeden wielki eksperyment społeczny, na przykład, żeby zaludnić tamten rejon mieszkańcami Wrocławia, stworzyć im alternatywę np. dla Jagodna, Leśnicy i w ogóle wszystkich miejscowości w ramach aglomeracji wrocławskiej. Czy to powinien być mariaż publiczno-prywatny, czy w ogóle powinniśmy to oddać w ręce prywatne i poczekać co nam deweloper tam właściwie wymyśli?
Odpowiedź jest dosyć prosta. Co długoterminowo jest lepsze dla miasta. To, żeby wszedł prywatny kapitał, wybudował mieszkania, pieniądze zabrał i zostawił nam mieszkańców w sposób niezorganizowany, czy chcielibyśmy na przykład w tym rejonie zaludnić to rodzinami policjantów, strażaków, pielęgniarek, kierowców MPK, których nie mamy, motorniczych? Tego po prostu nie ma. Tak uczciwie policjant, który teraz rozpoczyna swoją karierę zawodową i chce założyć rodzinę, nie stać go na to, żeby mieszkać we Wrocławiu. Dlatego mamy braki, a nie dlatego, że ktoś nie chce obecnie w policji pracować. Kiedyś tak było 3, 4 lata czy 5, że może nie było tak chętnych, natomiast teraz bardzo dużo osób chce iść do policji, ten zarobek, jaki jest, tak jest, ale też nie jest taki niski i perspektywa też jest odpowiednia, ale gdzieś trzeba mieszkać. Przecież nie będzie ktoś z Brzegu Dolnego codziennie dojeżdżał na posterunek na policję we Wrocławiu. I tego nie ma. Miasto nie otwiera się na te grupy społeczne, które są niezbędne do funkcjonowania miasta. Moim zdaniem to jest idealna przestrzeń właśnie, żeby stworzyć coś dla mieszkańców. Dla wszystkich studentów na przykład, którzy dobrze kończą uczelnię, to mógłby być taki bonus, żeby zostali, założyli te rodziny np. po Politechnice i dać im to mieszkanie na te 5, 6 lat w dobrym czynszu, żeby mogli tę rodzinę założyć. Oczywiście tym mieszkaniem rotować, ale dać im tę perspektywę na początku, żeby to się coś działo. Tak samo mamy bardzo dużo studentów przyjezdnych i nie mamy tych akademików. Uczelnia nie jest w stanie tego wybudować. Jeżeli mamy być dobrym miastem uniwersyteckim, a chcemy takim być, to może właśnie tam powinny też powstać akademiki.
To kto powinien przyjąć inicjatywę w naszym kraju? Samorządy czy państwo?
Zawsze jest włodarz i miasto jest jedno. Tak jest to zorganizowane. Prezydent ma wszystkie narzędzia, żeby to zrobić. Ma też ogromne możliwości nacisku, żeby zmienić prawo. Najprostszym zmianą, ja się w ogóle dziwię, że do tej pory prezydenci dużych miast nie zrobili prostej zmiany, bo na tym Wrocław traci kilkadziesiąt milionów rocznie. W rubryce zameldowanie, czyli zamieszkanie, jak się składa PIT, ktoś, kto mieszka i pracuje we Wrocławiu, ale nie ma swojego własnego mieszkania, nie ma gdzie to wpisać, ponieważ tam trzeba wpisać adres, gdzie on odbierze korespondencję i on wpisuje adres mamy, taty, bo wie, że tam rodzice odbiorą to, a on nie wie, czy jak teraz pisze w tym roku, to urząd skarbowy nie będzie go ścigał na mieszkaniu, które za trzy miesiące może opuścić. Ja złożyłem taką petycję do Sejmu, bo sam ten ruch dużym miastom w Polsce zmieniłby perspektywę też przychodową. Najlepsze PIT-y, tak naprawdę, tak mówiąc brutalnie z punktu widzenia przychodowego, prezydent Sutryk wypchał z Wrocławia. Wrocławianie budują się, wystarczy patrzeć na rejestracje, oni mają mieszkania we Wrocławiu małe, ale budują się w Smolcu, Mokronosie, Wysokiej. Jak sobie ktoś przejedzie tymi miejscowościami, to jest jedna droga, dużo domów jednorodzinnych i same wrocławskie rejestracje, Oni mają meldunek pod dzieci, ale de facto żyją tam i oni też chcieliby mieszkać we Wrocławiu ze ścieżkami rowerowymi, z chodnikami, a nie dojeżdżać na puste pole i te dzieci nie mają co ze sobą zrobić. Bo lepiej mieszkać na Sępolnie, prawda, niż mieszkać w Mokronosie, no bo to jest inna perspektywa życia. Ale nie każdy może kupić szeregówkę za 1,1-1,2 miliona na Sępolnie, to się rzadko zdarza.
Chciałbym kupić szeregówkę za 1,1 miliona na Sępolnie.
No być może źle pan redaktor szukał w portalach ogłoszeniowych. Po rozmowie umówimy się i razem popatrzymy w te portale.